疫情影響租賃糾紛激增租戶最好主動提解決方案 - 大紀元

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【大紀元2020年06月20日訊】（大紀元記者林丹紐約報導）受疫情影響，紐約的商家暫停營業3個月，很多商家顆粒無收，沒錢交租，另一方面房東卻不斷催租；這段期間房屋租賃糾紛激增，尤其是商舖的租賃糾紛。17日，「人力中心」組織線上講座，邀請伯盛仲合律師事務所（Jia Law Group）的貢律師講解如何面對租賃糾紛。

Jia Law Group貢律師表示，租戶應主動向房東提出解決方案，不要出於被動地位。（林丹/大紀元）

貢律師表示，過去三個月服務業、餐飲業、娛樂業受到很大衝擊，但另一方面，很多房東並不會因為租客沒有收入而同意減租，雖然州長頒布的禁止驅逐令現延期到8月20日，但這並不意味著租戶可以不交之前的租金。在8月20日之前，房屋法庭不能對房東清退租戶的案件（包括住宅租戶和商舖租戶）開案，但8月20日後，房屋法庭的租賃糾紛案件將會暴增。

但是貢律師提醒，房東雖有起訴租戶的權利，但是也要意識到，驅逐租戶的案件在正常時期需要至少兩三個月時間，如果接下來案件暴增而法官人手不足，將會拖延更長時間，所以對雙方來說，最好的解決糾紛方法就是協商。

貢律師建議，商家最好主動向房東提出解決方案，如果由房東提方案，會被房東牽著鼻子走。

在租戶方面，在商業租約談判前，租戶需考慮以下問題：1、是留下還是轉讓或離開？2、租約的剩餘時長？3、有沒有個人擔保（包括個人擔保是否「good guy guarantee」？釋放的條件有哪些？）3、有多少押金在房東那裡？5、與房東的關係如何？房租支付記錄如何？如果與房東關係好，房租支付記錄好，則可作為有利租戶的談判條件；6、能否選擇提前退租？7、能否選擇轉讓？8、營業場所的授權用途？例如租約只限堂吃，則可根據政府禁令選擇退租；8、是否有不可抗力的條款？如果有，是否包含政府命令？是否可免除房租的支付？

在房東方面，房東對違約行為可採取的行動包括：1、在寬限期或違約通知書的有效期滿之後，房東可立即對租戶、擔保人及相應抵押品的違約，按條款執行；2、房東可不採取行動，但宣布租戶違約並保留其違約後的權利和救濟辦法；房東在採取法律行動之前或之後，與租戶協商。

租約修改或房租延期談判中的關鍵性條款有：1、房租延期vs減租；2、延期租金的還款計畫；3、定金如何使用及是否需要補充；4、租戶向房東報告當前的財務狀況、運營狀況、收到的財務援助；5、租戶或擔保人提供額外的抵押品；6、修改營業條款；7、房東從貸方處獲得同意，修改租約。

貢律師說，租戶可向房東提出方案：雖然復工但是生意比之前差，希望欠的房租可以分期付款，或者最好能減租。有利於房客的談判籌碼是：在疫情期間，要創業或新租商舖的人肯定不多，如果房東出新租的話，租金也很有可能比疫情之前要收得低，房東另覓新租客，不知商舖會空置多久，空置就是損失，另外房東也不想損失一個已經付租的租客；如果房客以此與房東談判，房東很可能願意與房客協商。◇

責任編輯：家瑞